不動産の売却について～住宅ローンの残債がある家の売却～
住宅ローンが残っていても売却できるのか？売却の流れと注意点を解説！
＜売却の流れ＞
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ローン残債の確認 →家の査定（市場価格の把握）→売却活動（不動産会社と契約）→買主との売買契約→決済・引渡し・売却代金でローンを完済・抵当権の抹消手続き
住宅ローンが残っていてもお家の売却は可能です。住宅ローンが残っているお家を売却する場合、売却した金額でローンを完済できるケースと、売却した金額がローンの残債金額を下回り完済できないケースがあります。
＜ローンがまだ残っているけど売れる？＞
住宅ローンがまだ残ている状態でもお家は売ることができますが、買い手が付いて引き渡すときには、ローンは完済していなければなりません。住宅ローンを利用して購入したお家には、借入した金融機関から「抵当権」がつけられています。抵当権とは、ざっくり言えば担保の一種で、「ローンの返済ができなくなったときに、金融機関が不動産を差し押さえるための権利」です。抵当権は自動では消えない為、ローンを完済した後に「抵当権抹消登記」を行うことで正式に外れます。
＜残債の確認方法は？＞
借入した金融機関に問合せして確認するか、返済予定表や残高証明書でも確認できます。また、一括返済した場合、手数料がかかるかや違約金の有無についても確認を。
＜相場の把握＞
不動産会社にいくらくらいで売れそうか査定を依頼します。その際、おおよその残債金額も伝えると◎
新しく買い替えを考えている場合は、アドバイスをもらいしっかり対応してくれる会社かどうか見極める材料にも。
＜住宅ローンの完済ができそうか＞
残債金額の把握と売却金額の目安がわかれば、お家の売却で住宅ローンが完済できるかどうかの目処が立ちます。
売却金額が住宅ローンより多い場合は問題なく、住宅ローン完済と抵当権の抹消ができお家の売却ができるでしょう。
しかし、売却金額が住宅ローンより少ない（オーバーローン）場合は注意が必要です。
＜オーバーローンになってしまったら＞
①自己資金で差額を補填する
→手持ちの資金で返済できれば問題ありません。ただ、親戚などに借りて返済するといった場合は、借用書を残し返済の意思を明確しておきましょう。借りたお金ではなくもらったお金とみなされると贈与税がかかる可能性があります。
②「住み替えローン」で新居の資金とあわせて借りる
→金利も高く、また、融資金額が大きくなりローンの審査がより厳しくなり使えないことも。融資が通ったとしてもスケジュール面での条件も厳しい為、計画的に進める必要があります。
③任意売却
→金融機関の同意を得て自宅を売却する方法です。主に、住宅ローンの返済が難しくなった人が売却する場合の売却方法。競売よりも相場に近い金額で売却できる可能性があるが、残ったローンは引き続き分割して返済していかなければならない。また、既に滞納が何カ月も続いてしまっている場合は信用情報機関に滞納した記録が残り、融資を受けにくくなる可能性もあるので気を付けたい。
＜売却金額が住宅ローンの残債金額より多く売却益が出た場合＞
→譲渡所得税（所得税や住民税）が発生する可能性があります。ただし、要件を満たせば特別控除や軽減税率の特例が使えることもあるので税務署などに相談を。
